Nach dem Urteil zum Mindestlohn in Zürich und Winterthur fällt das Bundesgericht erneut einen Grundsatzentscheid zugunsten der Gemeindeautonomie. Im Zentrum steht eine 2021 vom Zürcher Gemeinderat beschlossene Änderung der Bau- und Zonenordnung. Sie sieht vor, dass Wohnungen, die regelmässig nur kurzzeitig vermietet werden – etwa als Business Apartments oder auf Airbnb –, nicht mehr dem festgelegten Mindestwohnanteil angerechnet werden dürfen und Eigentümer:innen diese Nutzungen melden müssen. Vier Anbieter zogen den Fall bis vor Bundesgericht – und scheiterten auf ganzer Linie.
Das Bundesgericht stellt klar: Die Stadtzürcher Regelung ist mit Bundesrecht vereinbar. Sie diene dazu, «in Zeiten der Wohnungsknappheit (…) Erstwohnraum zu erhalten und damit die ansässige Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen». Das Bundesprivatrecht lasse den Gemeinden «Raum für Massnahmen im öffentlichen Interesse». Auch die Einschränkungen der Wirtschaftsfreiheit und der Eigentumsgarantie seien angesichts des öffentlichen Interesses verhältnismässig.
Mit dem Urteil bestätigt das Bundesgericht auch den Handlungsspielraum der Gemeinden im kantonalen Recht. Dieses räume ihnen Autonomie ein, um die zulässigen Nutzungsweisen im Rahmen der Wohnanteilspflicht festzulegen. Die neue Regelung in Zürich bedeutet, dass der vorgeschriebene Wohnanteil tatsächlich für reguläre Wohnungen genutzt werden muss. Gilt auf einem Grundstück beispielsweise die Vorgabe eines Wohnanteils von 80 Prozent, müssen 80 Prozent der nutzbaren Fläche als Wohnraum zur Verfügung stehen. Bisher konnten auch Business-Apartments als Wohnnutzung angerechnet werden. Neu dürfen auf diesen Flächen keine gewerblichen Nutzungen mehr eingerichtet werden.
Rückenwind für Regulierungen in der ganzen Schweiz
Die SP-Fraktion im Zürcher Gemeinderat spricht von einem wichtigen Sieg für den Wohnraumschutz. Sie verweist darauf, dass sich die Zahl der Business Apartments in Zürich innerhalb von acht Jahren von rund 2760 auf 5320 nahezu verdoppelt habe. Die vom Bundesgericht bestätigte Regelung müsse nun «konsequent umgesetzt werden», um Wohnraum zurückzugewinnen. Gleichzeitig fordert die Partei ein Ja zur Volksinitiative «Wohnraum schützen – Airbnb und Business Apartments regulieren».
Der Entscheid dürfte auch ausserhalb Zürichs genau gelesen werden. In zahlreichen Städten und Gemeinden werden derzeit Regulierungen für Airbnb, Business Apartments und andere gewerbliche Kurzzeitvermietungen vorbereitet oder bereits umgesetzt. Die SP Thun hat in einer Allianz eine Initiative lanciert, Luzern und Lausanne haben Vorschriften eingeführt. Auch Unterseen, Bönigen, Brienz, alles Berner Gemeinden im vom Tourismus belasteten Oberland, und Kilchberg im Kanton Zürich wollen die Kurzzeitvermietung einschränken. In Bern ist die sogenannte «Lex Airbnb» seit Jahren wegen einer Beschwerde des Hauseigentümerverbands blockiert.
Das Zürcher Urteil liefert diesen Gemeinden nun Rückenwind. Es macht deutlich, dass Gemeinden den Schutz von Wohnraum höher gewichten dürfen als die Geschäftsinteressen von Anbietern kommerzieller Kurzzeitvermietungen – und dass sie dafür über einen erheblichen rechtlichen Spielraum verfügen.
SP will mehr Wohnraumschutz auf Bundesebene
Auch auf nationaler Ebene nimmt der politische Druck zu. SP-Nationalrat Benoît Gaillard (VD) hat mit einer Motion strengere Regeln gegen den «Missbrauch durch Airbnb und ähnliche Plattformen» verlangt. Die Motion fordert vom Bundesrat die Schaffung einer gesetzlichen Grundlage, um die Vermietung von ganzen oder Teilen von Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb auf 90 Tage pro Jahr zu begrenzen. Zudem soll der Bund eine Meldepflicht für Angebote auf Plattformen wie Airbnb und ein Register der Anbieter einführen. Damit soll die Mietdauer und die Einhaltung der Rechtsgrundlagen überprüft werden können. Auch der Bundesrat betont in seiner Antwort, dass eine Meldepflicht und ein nationales Register einen besseren Überblick über die Situation bieten würden. Er verweist aufgrund der Finanzlage des Bundes jedoch auf die Kantone, die diese Aufgaben übernehmen könnten.
lal